ASSURANCE
DOMMAGES OUVRAGES
L'assurance
dommages-ouvrages souscrite avant l'ouverture d'un chantier couvre un bâtiment
contre les risques décennaux de la construction. Elle garantit aux propriétaires
successifs un préfinancement rapide et intégral, sans recherche
de responsabilité des dommages subis y compris du fait d'un vice de sol.
Cette assurance prend effet un an après réception de l'ouvrage pour
s'achever au même moment que la garantie décennale.
ASSURANCE
MULTIRISQUE HABITATION
L'assurance
multirisque habitation doit être souscrite avant l'entrée dans les
lieux d'un logement. Elle comprend:
- L'assurance
incendie : elle rembourse tous les dégâts matériels causés
par un feu anormal et accidentel, quel qu'en soit la cause: foudre ou explosion
de toute nature.
- L'assurance dégâts des eaux : elle couvre les dégâts
occasionnés aux murs, planchers, plafonds, mobilier, les dommages dus aux
intempéries ainsi qu'aux fuites diverses provenant du voisinage.
- La garantie vol : elle couvre contre le vol avec effraction, escalade, usage
de fausses clés. Cette garantie joue sous certaines conditions: les moyens
de fermeture décrits dans la police d'assurance (serrures, verrous, volets
) doivent être en place et effectivement utilisés la nuit lorsque
le bien est inoccupé.
ASSURANCE
TOUS RISQUES CHANTIER
Pendant
la réalisation de travaux, il appartient au maître d'ouvrage de souscrire
une police tous risques chantier (TRC) pour garantir l'ensemble des participants
à la réalisation des travaux contre les risques de dommages matériels
subis par les ouvrages en cours de construction. Cette garantie a pour but essentiel
d'accorder avant toute recherche de responsabilité une couverture financière
et de pallier ainsi les défauts de solvabilité des intervenants,
souvent très partiellement garantis pendant la période de construction.
En ce qui concerne la réalisation de travaux neufs, il existe trois types
de garanties.
CERTIFICAT
D'URBANISME
Le certificat
d'urbanisme peut être demandé par toute personne désireuse
de connaître la constructibilité d'un terrain (propriétaire
ou acquéreur éventuel). Il est délivré par le maire
lorsque la commune est dotée d'un POS approuvé, ou par les services
de l'état dans le cas contraire. Il peut simplement certifier la constructibilité
ou la non constructibilité du terrain (son délai de validité
est alors d'un an). Obligatoire lors de toute vente, le certificat d'urbanisme
garantit celui qui l'a obtenu que pendant la durée de sa validité.
DECLARATION
D'OUVERTURE DE CHANTIER
Dès
l'ouverture d'un chantier, une déclaration doit être faite par le
bénéficiaire du permis de construire pour informer la mairie que
la construction est entreprise. En cas d'opération divisée en tranches,
chacune d'elle doit faire l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier
(DOC). Au moment de cette déclaration, le bénéficiaire du
permis de construire doit avoir souscrit une assurance dommages-ouvrages.
ETAT
DES LIEUX
L'état
des lieux est une transcription écrite d'un endroit à un instant
donné telle une photographie. Il doit contenir une description précise
tant des lieux (désignation de chaque pièce, cave, grenier,…)
que des matériaux et des supports. Il faut absolument utiliser des termes
objectifs et techniques adéquats. Devront également être décrites
les parties extérieures dont le locataire a la jouissance exclusive. Il
doit être dressé préalablement à l'emménagement
du locataire. Dans le cadre des baux soumis à la loi du 6 juillet 1989,
législation actuellement en vigueur, le locataire peut faire des ajouts
dans le mois qui suit la période de chauffe pour les éléments
relatifs au chauffage. De plus, très souvent l'on convient d'une période
de quinze jours pour que le locataire signale des éléments non vus
le jour de l'état des lieux.
FIN
DE TRAVAUX
A l'issue
des travaux, il convient de faire une déclaration d'achèvement de
travaux. Une visite est alors organisée avec les services concernés,
à l'issue de laquelle est déclarée la conformité de
la construction par rapport au permis de construire, ou à l'autorisation
préalable de travaux. Ils doivent alors adresser au bénéficiaire
de la construction un certificat de conformité.
GARANTIE
DE BON FONCTIONNEMENT
Les éléments
d'équipement font l'objet d'une garantie de 2 ans, appelée garantie
biennale, à compter de la réception de l'ouvrage. Il s'agit principalement
d'éléments dissociables de l'immeuble, dont le remplacement pourrait
être fait sans détériorer la construction: robinetterie, menuiserie,
stores…
GARANTIE
DE PARFAIT ACHEVEMENT
La garantie
de parfait achèvement permet d'obtenir la réparation de tous les
désordres constatés dans l'année qui suit la réception
d'un bien, auprès des entreprises qui ont effectué les travaux.
IMPOTS
LOCAUX
Les impôts
locaux sont dus au titre de locataire ou de propriétaire, sur les constructions
ou sur les terrains à bâtir. Ces impôts sont perçus
par les collectivités territoriales. Ils comportent :
1. La taxe d'habitation
La taxe d'habitation est due par l'occupant d'un logement au premier jour de l'année.
Elle est assise sur la valeur locative cadastrale du logement. Son montant est
obtenu en appliquant à la valeur locative le taux d'imposition fixé
par les collectivités locales. Si un bien immobilier voué à
l'usage locatif exclusif est vacant au premier jour de l'année en cours,
cette taxe n'incombe ni au locataire ni au propriétaire.
2. La taxe foncière
La taxe foncière sur les propriétés bâties est due
par le propriétaire ou l'usufruitier d'un logement, qu'il soit occupé
ou non. Son montant est obtenu en appliquant au revenu cadastral (calculé
à partir de la valeur locative) les taux fixés par les collectivités
territoriales (commune, département, région). Les constructions
nouvelles, reconstructions et additions de constructions bénéficient
d'une exonération de deux ans de la taxe foncière à compter
du 1er janvier qui suit la date d'achèvement des travaux. Il est à
noter qu'il existe une taxe foncière sur les propriétés non
bâties
3. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères apparaît
sur l'avis d'impôts fonciers et constitue une taxe additionnelle destinée
à contribuer aux services d'enlèvement des ordures ménagères.
Son taux est fixé par la commune. Lorsqu'un bien est loué, le propriétaire
est en droit d'en récupérer l'intégralité auprès
de son locataire.
LOI
BESSON
Le dispositif
BESSON constitue le premier volet d'un statut du "bailleur privé conventionné
" visant à encourager l'investissement locatif des particuliers, tant
dans le neuf que l'ancien, par le biais de déductions fiscales très
avantageuses. Cependant des conditions sont à respecter.
AVANTAGES FISCAUX
Le dispositif BESSON vous permet de déduire de vos revenus fonciers dans
la limite d'un plafond annuel de 70.000 F un amortissement égal :
- à 8% du prix d'achat pendant les cinq premières années.
- à 2,5% les quatre années suivantes . Cette dernière déduction
peut être prolongée par période de trois ans et pendant une
durée maximale de six ans en cas de reconduction ou de renouvellement de
bail.
Au total,
en quinze ans, vous allez donc pouvoir profiter d'un amortissement de 65% du prix
d'achat du logement.
Il est à noter que l'ancien ne bénéficie pas du mécanisme
de l'amortissement. L'avantage fiscal se résume à une déduction
forfaitaire de 25% pendant les six premières années de la location.
A l'issue de cette période et tant que la condition de loyers demeure remplie,
le bénéfice du taux majoré à 25% est prorogé
par période de trois ans.
CONDITIONS A RESPECTER
Plafonnement
des loyers
| Zone géographique
du logement |
neufs |
anciens |
| Zone 1bis Paris
et communes limitrophes |
77
francs |
77
francs |
| Zone 1 Paris
et communes limitrophes |
67
francs |
57
francs |
| Zone 2 Paris
et communes limitrophes |
52
francs |
37
francs |
| Zone 3 Autres
communes de France et des DOM |
47
francs |
32
francs |
Plafond
des ressources des locataires
| Composition du foyer |
Ile
de France |
Province |
| Personne seule |
120
150 francs |
100
310 francs |
| Couple marié |
197460
francs |
153
590 francs |
| Personne seule ou couple
avec une personne à charge |
237
170 francs |
183
880 francs |
| Personne seule ou couple
avec deux personnes à charge |
283
130 francs |
222
540 francs |
| Personne seule ou couple
avec trois personnes à charge |
335
380 francs |
261
200 francs |
| Personne seule ou couple
avec quatre personnes |
377
160 francs |
294
630 francs |
| Majoration par personne
à charge supplémentaire |
+
42 840 francs |
+
33 440 francs |
Il est à
noter que, depuis le 30 Décembre 2000, il est désormais possible
pour le propriétaire de louer un appartement soumis au dispositif Besson
à un parent, à condition qu'il ait été loué
trois ans. Le bénéfice de l'avantage fiscal est alors suspendu ;
l'investissement n'est plus amortissable et la déduction forfaitaire sur
les revenus passe de 6 à 14%. Dès la fin de cette mise à
disposition de logement par la famille, le dispositif Besson est à nouveau
applicable et ce avec tous ses avantages.
LOI
CARREZ
Votée
le 18 Décembre 1996, La Loi Carrez, relative à la surface habitable
d'un bien, est applicable depuis le 19 Juin 1997.Elle a pour but d'améliorer
la protection des acquéreurs de lots sis en copropriété et
est obligatoire lors d'une promesse unilatérale de vente sous peine de
nullité. La surface privative est définie par le décret du
29 Mai 1997 et correspond à la surface des planchers des pièces
fermées et couvertes déduction faite des surfaces occupées
par les murs, escaliers… Il est à rappeler que le mode de calcul de
surface exclut les pièces où la hauteur est inférieure à
1 m 80 ainsi que les annexes au logement (caves, parkings, greniers …) Une
erreur de 5% sur le métrage est tolérée ; il est alors conseillé
de faire appel à un professionnel tel qu'un géomètre expert.
LA
LOI " SOLIDARITE ET RENOUVELLEMENTS URBAINS " DITE S.R.U.
La Loi du 13 Décembre 2000 relative à la solidarité et au
renouvellement a été publiée au J.O du 14 Décembre
2000.
Les principales mesures de cette loi visent à mieux vivre la ville dans
le cadre de l'urbanisme et de l'habitat.
Les point
essentiels de cette loi en quelques lignes :
- Une politique
urbaine plus cohérente quant au droit de l'urbanisme ( documents généraux
et fiscalité).
- Une solidarité au sein de la ville afin d'assurer la mixité sociale
de l'habitat.
- Offrir un habitat diversifié et de qualité quant aux logements
sociaux tels les HLM et le patrimoine locatif social.
- Garantir : une solidarité entre les organismes de logements sociaux,
des mesures contre l'insalubrité et l'état de péril ainsi
que la protection des locataires vis-à-vis de leurs droits, notamment sur
la notion de " décence du logement ".
PERMIS
DE CONSTRUIRE
Le permis
de construire est une autorisation administrative obligatoire avant toute opération
de construction. Elle est délivrée par le maire lorsque la commune
est dotée d'un POS (Plan d'Occupation des Sols), ou par l'état dans
le cas contraire.
Il s'agit de constituer un dossier en quatre exemplaires comprenant :
- la demande du permis de construire sur formule spéciale
- le plan de situation du terrain
- le plan de masse de construction
- les plans de façades de construction
De plus, toute demande doit comporter un volet intitulé " paysager"
comprenant deux photos pour situer le terrain à construire dans le paysage
ainsi qu'une notice décrivant le paysage et son insertion dans l'environnement.
Une fois ce dossier constitué, il doit être déposé
à la mairie. Le délai d'obtention est de 15 jours suite au dépôt
de votre demande voire dans un délai maximale compris entre 2 et 6 mois.
Au-delà, l'octroi sera alors tacite. Sa validité est de 2 années.
Rappelons que certaines constructions ou rénovations sont exemptées
de permis de construire, mais doivent néanmoins faire l'objet d'une déclaration
préalable de travaux. Il s'agit notamment des travaux de ravalement, ainsi
que des constructions d'une surface inférieure ou égale à
20 m2, annexée à un bâtiment (décret du 14 mars 1986).
PERMIS
DE DEMOLIR
Avant de
démolir un bâtiment, il convient de déposer un permis auprès
de la mairie. Toutefois, celui-ci n'est pas utile s'il s'agit de démolitions
de constructions édifiées à titre précaire, de bâtiments
frappés d'alignement ou d'édifices menaçant de ruine. Cette
déclaration permet en particulier de signaler la disparition de la construction
aux services fiscaux, ceci évitant de payer la taxe foncière du
bien démoli..
PLAN
D'OCCUPATION DES SOLS
Le plan
d'occupation des sols (POS) est un document d'urbanisme communal à caractère
réglementaire. Elaboré sous l'autorité du maire, il fixe
les règles générales d'utilisation des sols qui s'imposent
à tous.
Le POS établit:
- La protection ou la sauvegarde des espaces naturels (agriculture, sites, forêts,
etc.).
- L' organisation des milieux urbains, en définissant notamment la destination
des constructions, les formes urbaines et les densités applicables aux
terrains.
- La définition complète des droits attachés à chaque
terrain. .
Le POS, dont l'élaboration et la gestion sont conduites sous l'autorité
du maire, peut être consulté, à la mairie, à la Direction
Départementale de l'Equipement, ou à la Préfecture.
Notons que depuis la loi SRU l'appellation " POS " est remplacée
par " les plans locaux d'urbanisme ".
PROTECTIONS
DES ACQUEREURS CONTRE LES TERMITES
Loi no 99-471
du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires
d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages (1) NOR : EQUX9701897L
l'Assemblée nationale et le Sénat ont adopté, Le Président
de la République promulgue la loi dont la teneur suit :
Article 1er : Les dispositions de la présente loi définissent les
conditions dans lesquelles la prévention et la lutte contre les termites
et les autres insectes xylophages sont organisées par les pouvoirs publics
en vue de protéger les bâtiments.
Article 2 : Dès qu'il a connaissance de la présence de termites
dans un immeuble bâti ou non bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé
en fait la déclaration en mairie. A défaut d'occupant, cette déclaration
incombe au propriétaire. La déclaration incombe au syndicat des
copropriétaires en ce qui concerne les parties communes des immeubles soumis
aux dispositions de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis.
Article 3 : Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont
identifiés, un arrêté préfectoral, pris sur proposition
ou après consultation des conseils municipaux intéressés,
délimite les zones contaminées ou susceptibles de l'être à
court terme. En cas de démolition totale ou partielle d'un bâtiment
situé dans ces zones, les bois et matériaux contaminés par
les termites sont incinérés sur place ou traités avant tout
transport si leur destruction par incinération sur place est impossible.
La personne qui a procédé à ces opérations en fait
la déclaration en mairie.
SIGLES
ET ABREVIATIONS UTILES
Le COS,
Coefficient d'Occupation des Sols, est le rapport entre la surface de plancher
hors oeuvre nette qu'il est possible de construire, et la surface totale du terrain
concerné. Ce coefficient multiplié par la superficie du terrain
permet de connaître la surface de plancher hors oeuvre nette autorisée
(ex : un COS de 0.3 appliqué à un terrain de 600 m2 permet de construire
180 m2 de surface de plancher).
La SHOB,
Surface Hors Oeuvre Brute, est égale à la somme des surfaces de
plancher d'une construction.
La SHON, Surface Hors Oeuvre Nette, est égale à la surface hors
Oeuvre brute, à laquelle sont déduites différentes surfaces.
C'est la SHON qui est prise en compte dans le calcul des droits du permis de construire.
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